აზერბაიჯანის მოქალაქეები იპოთეკურ სესხში, ხშირ შემთხვევაში, ბინის საფასურის 100%-ს იხდიან და ეს ფული მთლიანად ბანკებს მიაქვთ. ამგვარად, ამ სფეროში ყველაზე რთულად და ცუდად ვითარება, პოსტსაბჭოთა სივრცის ქვეყნებს შორის, აზერბაიჯანშია, – განაცხადეს აზერბაიჯანელმა ექსპერტებმა Dalma News-ის კორესპონდენტთან საუბრისას.
მაგალითად, მეზობელ რუსეთში, ბინის იპოთეკური სესხის აღებისას ზედმეტად ბინის ფასის დაახლოებით 27.38%-ს იხდი (FinExpertiza-ს მონაცემები). ანუ ბინის ფასის დაახლოებით მესამედს იხდი ბანკში სესხის საფასურის სახით.
უძრავი ქონების ექსპერტმა რაშად ალიევმა Dalma News-ისთვის მიცემულ ინტერვიუში განაცხადა, რომ აზერბაიჯანმა ყურადღება უნდა მიაქციოს იმ ფაქტს, რომ გრძელვადიანი იპოთეკური სესხები სახელმწიფო პროგრამის ფარგლებში გაიცემა მხოლოდ იპოთეკური ფონდის მეშვეობით და სესხის გარანტიის გათვალისწინებით – ჩვეულებრივი სესხები 25 წლის ვადით, 8%-იანი განაკვეთით და 30 წლიანი შეღავათიანი კრედიტები 4%-იანი წლიური განაკვეთით.
რაშიდ ალიევი აცხადებს, რომ ნებისმიერ ქვეყანაში იპოთეკური სესხების განაკვეთი ცენტრალური ბანკის საბუღალტრო განაკვეთზეა დამოკიდებული: “აზერბაიჯანში, სახელმწიფო სოციალურ და ჩვეულებრივ სესხებს, 4 და 8 პროცენტით გამოყოფენ. ეს ცენტრალური ბანკის განაკვეთთან შედარებით გაცილებით დაბალია, მაგრამ კომერციული ბანკები ამგვარ სესხს ვერ გასცემენ, ვინაიდან კაპიტალის მიზიდვის ღირებულება გაცილებით მაღალია. შესაბამისად, ფინანსურ ბაზარზე არსებული მდგომარეობის გათვალისწინებით, სახელმწიფო პროგრამაში იპოთეკური სესხი უფრო მიმზიდველია. თუმცა, დასავლეთში ამგვარ საკრედიტო განაკვეთებს მძარცველობად განიხილავენ”.
“მიუხედავად იმისა, რომ ჩვენს ქვეყანაში იპოთეკური დაკრედიტება საკმაოდ აქტიურად ვითარდება, საბაზრო მოცულობა კვლავ დაბალია. მთავარია, რომ პროგრამა, მხოლოდ ადმინისტრაციული რესურსების წყალობით არსებობს. კერძო, ბანკები კიდევ დიდი ხნის განმავლობაში არ იქნებიან დაინტერესებულნი იპოთეკური დაკრედიტებით და ამის მთავარი მიზეზი ისაა, რომ მათ იაფ ფინანსურ რესურსზე ხელი არ მიუწვდებათ“, – განაცხადა რესპოდენტმა.
“20 წლიან იპოთეკურ პროგრამაზე თუ ვსაუბრობთ, რომელიც დამოკიდებულია კრედიტის ხანგრძლივობასა და საპროცენტო განაკვეთზე, თავისუფლად შეგვიძლია იმის თქმა, რომ კლიენტები ბინის საფასურის გარდა, ბანკებს ამ თანხის 100%-ს უხდიან”. როგორც ექსპერტი ამბობს, რაც უფრო ხანგრძლივია კრედიტი, მით მეტია ხარჯიც: “თავად დათვალეთ 7% – 20 წლის განმავლობაში”.
გარდა ამისა, ბინის საბოლოო საფასურის “დანამატი”, რუსეთის ნენეცკის ავტონომიურ ოლქში მცხოვრებლებისთვის 12%-ზე ოდნავ დაბალია. ხოლო ნიჟეგოროდის ოლქში მცხოვრებნი 44%-ს იხდიან. რაც შეეხება აზერბაიჯანის მოსახლეობას, ისინი 25 წლიან იპოთეკურ სესხში ბინის საფასურის 100%-ს იხდიან.
ეს იმას ხომ არ ნიშნავს, რომ აზერბაიჯანში უფრო მომგებიანია ფული დააგროვო და ბინა ნაღდი ანგარიშსწორებით შეიძინო? “როგორც ჩანს, ასეა. ჩვენს ქვეყანაში პრობლემატური ფინანსური სისტემაა. სტაბილური ეკონომიკის მქონე ქვეყნებში, იპოთეკური სესხის საპროცენტო განაკვეთი 2-3 % და ეს, რა თქმა უნდა, მომგებიანია მყიდველისთვის, რადგან სესხის დაფარვის ყოველთვიური ხარჯები დაახლოებით ბინის ქირის ტოლია, ანუ, განსხვავება არ აქვს ბინას ქირაობ, თუ კრედიტით იძენ”, – ამბობს ექსპერტი.
აზერბაიჯანელი ეკონომისტი სამირ თალიბოვი Dalma News-თან საკუთარ პრაქტიკაზეც საუბრობს. “ბაქოს ერთ-ერთ უბანში, ახალაშენებულ სახლში, 50 კვ.მ-ის ფართის ბინა, რომელიც შეფასებულია 61 ათას მანათად, აზერბაიჯანის საერთაშორისო ბანკის მეშვეობით 10-წლიანი იპოთეკით, 13%-იანი წლიური განაკვეთით გაიყიდა.
“ადამიანი, რომელმაც ეს ბინა შეისყიდა, საერთაშორისო კომპანიაში მუშაობს. იპოთეკის მიხედვით მან ყოველთვიურად დაახლოებით 900 მანათი უნდა გადაიხადოს, ამაში შედის დაზღვევაც. 10 წლის შემდეგ მას მთლიანად 118 ათასი მანათი ექნება გადახდილი, რაც ბინის რეალური საფასურის თითქმის ორმაგია. 20-25 წლიანი იპოთეკური სესხები კი ბევრად უფრო დიდი თანხაა”, – ამბობს რესპოდენტი.
“აზერბაიჯანში ოცწლიანი კრედიტი ადრე წლიური 8%-ით გაიცემოდა, მაგრამ ბაზარზე კონკურენცია გაჩნდა და ახლა განაკვეთი 7%-მდე დაეცა. მაგრამ, თუ მოქალაქემ ბინა 100 ათას მანათად, 20 წლით 7%-იანი განაკვეთით შეიძინა, საბოლოო ჯამში, გადახდილი გამოდის 200-დან 250 ათას მანათამდე, ამაში იგულისხმება საკომისიო და დაზღვევაც”, – აცხადებს სამირ თალიბოვი.
“რა განსხვავებაა, მაგალითად, აზერბაიჯანსა და რუსეთის ფედერაციას შორის? რუსეთში ისეთივე გრძელვადიანი იპოთეკური სესხები და განაკვეთებია, როგორც აზერბაიჯანში, მაგრამ გასათვალისწინებელია რუსეთის მოქალაქეების ფსიქოლოგიური დამოკიდებულება. იქ ხალხი 15 წლით აღებულ სესხს 4-6 წელიწადში ფარავს, ჩვენთან ასე არ ხდება”.
მისივე თქმით, ბევრს ტყუილად ჰგონია, რომ აზერბაიჯანში იპოთეკა ბინის შეძენის იოლი და მოსახერხებელი საშუალებაა. “აზერბაიჯანში კრედიტის გარდა, მოქალაქეები იხდიან ბანკის საკომისიოს და სადაზღვევო კომპანიის გადასახადს. ცხადია, უძრავი ქონების დაზღვევაში ცუდი არაფერია, მაგრამ ძალიან დიდ გადასახადს ითხოვენ. რაც შეეხება ბანკის საკომისიოს – 1-2%, თითქოს ბევრი არ არის, თუმცა ესეც კრედიტის საერთო თანხაში იწერება. ეს 2% წლიური გადასახადის მთლიანი თანხიდან ანგარიშდება”, – დასძინა რესპოდენტმა.
მისივე თქმით, 2006 წლიდან 2015 წლამდე ქვეყანაში იპოთეკა არც ისე ცუდად ვითარდებოდა. წელიწადში საშუალოდ 95-98 მილიონი მანათი გამოიყოფოდა. 2015 წელს იპოთეკის პროგრამა ჩამოიშალა. “წელს კი ამ სფეროში ზრდა დაიწყო, თუმცა ეკონომიკური თვალსაზრისით ლოგიკურ ახსნას ვერ ვპოულობ”.
ექსპერტი აზერბაიჯანის მოქალაქეებს, რომლებიც იპოთეკური სესხის აღებას გეგმავენ, ურჩევს ყურადღებით შეისწავლონ განაკვეთები და არ მოერიდონ ბანკებთან მოლაპარაკების გამართვას. “იპოთეკური ფონდის წესების თანახმად, ბანკებს შეუძლიათ განაკვეთები 6% -მდე შეამცირონ. ამის შედეგად მოგებული 1-2% ნამდვილად არ არის მცირე თანხა”.
“მსოფლიო მასშტაბით, 3-5%-იანი განაკვეთის იპოთეკა კარგი” პროდუქტია”. მართალია, თურქეთში უფრო მაღალი განაკვეთია, თუმცა იპოთეკით ბინის შეძენა შედარებით უფრო მომგებიანია. ბინის ფასები იქ დაბალია (თუმცა ბინებს ავეჯით ყიდიან), გარდა ამისა, თურქული ლირა არასტაბილურია, ხოლო იპოთეკას ლირაში იხდიან. შემთხვევითი არც ის არის, რომ აზერბაიჯანის მოქალაქეები უძრავ ქონებას თურქეთში ყიდულობენ”, – აღნიშნა ეკონომისტმა.
იგი დარწმუნებულია, რომ აზერბაიჯანის მთავრობას იპოთეკური დაკრედიტების პროცენტების შემცირების შესაძლებლობა აქვს, მაგრამ ეს ასე არ ხდება.
“რაც შეეხება სომხეთს, იქ მთავრობამ რეგიონებში იპოთეკური განაკვეთის 4-4.5% -მდე შემცირება გადაწყვიტა. ანუ, რეგიონებში საცხოვრებელის ბინების მშენებლობის სტიმულირება ხდება”, – ამბობს ექსპერტი.
სამირ თალიბოვის თქმით, პოსტსაბჭოთა სივრცეში “საბინაო გადასახადებთან ” დაკავშირებული ვითარებით აზერბაიჯანს არაფრით ჩამოუვარდება უზბეკეთი. “თუმცა, ისიც უნდა ვაღიაროთ, რომ დსთ-ს წევრ ქვეყნებში, იპოთეკური დაკრედიტების ვითარება, არც თუ სახარბიელოა. თუმცა არსებობს პროექტები ყაზახეთში, ბელორუსში, სომხეთში. ჩვენი საუბრის თემას რაც შეეხება, კიდევ ერთხელ შეგახსენებთ, რომ აზერბაიჯანის მოქალაქეებისთვის თურქეთის ქალაქებში უძრავი ქონების ყიდვა უფრო მომგებიანია, ვიდრე ბაქოში”, – განაცხადა რესპოდენტმა.
უნდა აღინიშნოს ისიც, რომ ჩვენი ქვეყნის მთავრობა, იპოთეკას არ იყენებს, როგორც ეკონომიკის და რეგიონების განვითარების ელემენტს. მაგალითად, რუსეთში, საქართველოსა და სომხეთში ძალიან კარგი პრაქტიკა არსებობს. თუ ადამიანი მუშაობს, ოფიციალურად იხდის გადასახადებს, მაგალითად, რუსეთსა და სომხეთში მთავრობა მას იპოთეკური გადასახადებიდან საგადასახადო გამოქვითვის შესაძლებლობას აძლევს.
დამქირავებელი სახელფასო გადასახადების მონაცემს იპოთეკური სესხის დასაფარად გზავნის. ანუ, მთავრობა ამით მოსახლეობას შრომითი ხელშეკრულებების გაფორმებისკენ და „თეთრი“ ხელფასის მიღებისკენ მოუწოდებს. მსოფლიოში ასეთი პრაქტიკა არსებობს და ეს ძალიან სწორია.
თუმცა, ამ პრაქტიკის გამოსაყენებლად საჭიროა სტრატეგიული ხედვა. სომხეთი ამ სისტემას 2015 წლის თებერვლიდან, ხოლო საქართველო – 2016 წლიდან იყენებს. მაგრამ აზერბაიჯანი ამ გადაწყვეტილებისგან, ისევე როგორც „თეთრი ხელფასებისგან“ ჯერ კიდევ შორს არის, – დასძინა სამირ თალიბოვმა.
მამედ მამეზადე
