საბედისწერო “საბინაო საკითხმა”, რომელზეც საუბარი ჯერ კიდევ მიხეილ ბულგაკოვის რომანში, “ოსტატი და მარგარიტა” იყო, არა მხოლოდ მოსკოველები, არამედ ბაქოელებიც გააფუჭა. თუმცა, საქმე ოდნავ განსხვავებულია: დედაქალაქში უამრავი დაკეტილი ბინაა, სადაც არავინ ცხოვრობს.
აზერბაიჯანის უძრავი ქონების ბაზარზე არსებული ვითარების შესახებ, Dalma News-ის კორესპონდენტი უძრავი ქონების ექსპერტს, საკონსულტაციო კომპანია Value and Sources-ის დირექტორ რაშად ალიევს ესაუბრა.
– როგორი ვითარებაა დღეს ბაქოს უძრავი ქონების ბაზარზე?
– ამ ეტაპზე ბაქოსა და აპშერონის ნახევარკუნძულზე სტაბილური ფასები შეინიშნება, თუმცა ბაზარზე აქტივობა მაინც არ არის და უკეთესს ვითარებას ვისურვებდით.
შეგახსენებთ, რომ აზერბაიჯანში უძრავი ქონების ბაზარზე აქტივობის პიკი 2013 წელს იყო. ამჟამად ეს მაჩვენებელი ბევრად დაბალია.
– ბაქოს უძრავი ქონების ბაზარზე ფასები როგორ რეგულირდება? ცოტა ხნის წინათ გავრცელდა ინფორმაცია, რომ ერთი კვადრატული მეტრის ფასმა მნიშვნელოვნად, 900 მანათამდე, დაახლოებით 450 ევროთი დაიკლო.
– ყველაფერი იმაზეა დამოკიდებული, რომელ ვალუტაში ხდება ანგარიშსწორება. მანათებში მნიშვნელოვანი დაცემა არ მომხდარა. სეზონური ფაქტორების გავლენით ბაზარზე გარკვეული ცვლილებებია, თუმცა ეს დროებითია.
ბაქოში კვადრატული მეტრის საშუალო ფასი 1000 მანათს არ აღემატება. ცენტრში და მასთან ახლო რაიონებში (შეთავაზებების პორტფელიოში სწორედ ეს ტერიტორიებია გათვალისწინებული) საშუალო ფასი 1500 მანათს არ აღემატება. უფრო მეტიც, ქალაქის აქტიურ და შედარებით კომფორტულ უბნებში (აჰმედლის , აზი ასლანოვის დასახლებები) იგივე ფასებია. თუმცა, საშუალო ციფრზე დაყრდნობა მაინც არასწორი იქნებოდა.
– რატომ?
– თავად განსაჯეთ – ცენტრსა და გარეუბნებში ორმაგი და სამმაგი განსხვავებაა ბინების ფასებს შორის. გარდა ამისა, ცენტრში, მაღალი კლასის ბინა ბევრად უფრო ძვირიც ღირს. საშუალო ფასის რაიმე რეალური სურათი არ არსებობს. ტერიტორიების მიხედვით შეთავაზებები ხშირად იცვლება.
– ანუ, თუ ქალაქის ცენტრში ერთი კვადრატული მეტრი პირობითად 3 ათასი მანათი ღირს, გარეუბანში ორჯერ იაფია?
– ყურადრება ექცევა ასევე შენობის მდგომარეობას და იმას ბინა მეორადია თუ არა. მაგალითად, ქალაქის ცენტრში პრემიუმის კლასის ბინის საშუალო ფასი 3 ათას მანათს აღემატება. შედარებით უფრო დაბალი კლასის და კომფორტული საცხოვრებელი პირობების მქონე შენობებში კვადრატული მეტრის ფასი 1600 მანათი და მეტია.
– საეჭვოა, ბაქოში საცხოვრებელზე დიდი მოთხოვნილება იყოს. ძალიან ბევრი ადამიანი ცხოვრობს ქირით, ან ნათესავებთან. თუმცა მაინც ბევრია დაკეტილი ბინა. ასე რატომ ხდება?
– საინტერესო შეკითხვაა. მთავარი მიზეზი ის არის, რომ აზერბაიჯანის უძრავი ქონების ბაზარზე ბინების 99% სარემონტო მდგომარეობაში იყიდებოდა. მზა ბინების ჩაბარება ბოლო რამდენიმე წელიწადია დაიწყეს.
ბინის რემონტი საკმაოდ ძვირი ჯდება, ამიტომ ურემონტო ბინებს კეტავენ. ასეთი ბინის გაქირავება კი ძალიან რთულია.
ვინმემ გარემონტებული ბინა რომ შეიძინოს, საეჭვოა გამოკეტოს და წავიდეს. ან თავად იცხოვრებს იქ, ან გააქირავებს. ცარიელ ბინას მოგება არ მოაქვს.
არსებობს მეორე მიზეზიც: ძველად აზერბაიჯანში უძრავი ქონება ერთ-ერთ მთავარ საინვესტიციო ინსტრუმენტად იყო მიჩნეული. ასე იყო 2013 წლამდე, როდესაც ბინები სწორედ ამ მიზნით იყიდებოდა.
– რამდენად აქტუალურია პრობლემა, როდესაც სახლები სახელმწიფო შემოწმებას ვერ გადიან. შედეგად, სახლი დე-ფაქტო არის, დე-იურე – არა?
– ეს პრობლემაა, თანაც სერიოზული. როგორ შეიძლება იმ ბინაში სერიოზული ფულის გადახდა, რომელიც ჯერ კიდევ არ აშენებულა და რომლის საბუთებიც კი არ არსებობს? თუმცა მსგავსი შემთხვევები უამრავია.
აზერბაიჯანული ბაზარი უკონტროლოდ ვითარდებოდა და იქამდე მივედით, სადაც ამჟამად ვიმყოფებით. ადამიანები ერთმანეთს უყურებენ და ერთმანეთს ბაძავენ. ერთმა მეზობელმა თუ იყიდა ბინა მშენებარე სახლში, მეორეც იმავეს აკეთებს.
– რამდენია ბაქოში დაცარიელებული ბინა? არსებობს ამის პროცენტული მაჩვენებელი?
– ეს საკითხი ხშირად განიხილება. საჭიროა გრადაციის ჩატარება. მაგალითად, ორი წლის წინ გაყიდული ბინების მესამედი ცარიელია. 6-7 წლის წინ აშენებული სახლების 10-15% ცარიელია. მთავარი პრობლემა კი ის არის, რომ ამ სახლებში ცხოვრება შეუძლებელია. საერთო ჯამში, ძველ აშენებულ, მაგალითად “ხრუშჩოვკის” სტილის სახლებში ბინებს არავინ ყიდულობს, ამიტომაც ამ ბინების ფასები გაყინულია და კლებულობს კიდეც.
– ამგვარად, როგორია დაუსახლებელი ბინების პროცენტული მაჩვენებელი?
– დაცარიელებული ბინების პრობლემასთან დაკავშირებით გამოძიებები არ ჩატარებულა. ამის შესახებ შეგვიძლია მხოლოდ ვივარაუდოთ. თუმცა, ჩემის აზრით, საუბარია 15-20%-ზე.
საქმე კიდევ იმაშია, რომ ჩვენთან სახლების მშენებლობას დიდი დრო სჭირდება. გარდა ამისა, სამშენებლო კომპანიები ბინების ჩაბარების თარიღს ხშირად სწევენ, რათა რაც შეიძლება მეტი ბინის გაყიდვა მოახერხონ წინასწარ.
– მოსახლეობაში ფინანსების უქონლობას თუ გავითვალისწინებთ?
– თუკი დაცარიელებულ ბინებზე ვსაუბრობთ, პირველ რიგში, უნდა გავერკვეთ იმაში, თუ რატომ ცარიელდება ბინები. ხშირ შემთხვევაში ბინები სარემონტოა, ან საინვესტიციო მიზნით შეიძინეს.
ადრე, საერთოდ იყვნენ ისეთი მყიდველებიც, რომლებიც 6-7 ბინას ყიდულობდნენ. ახლა ასეთები თითქმის არ არიან.
– სახელმწიფო პროექტი – “სოციალური საცხოვრისი” ხომ მუშაობს. ეხმარება ხალხს პრობლემების მოგვარებაში?
– დიახ, ეს დიდი პლიუსია. საშეღავათო კატეგორიას ბინების შეძენა შედარებით უფრო იაფად შეუძლია, თანაც სოციალური იპოთეკით.
მამედ მამეზადე
