აზერბაიჯანის უძრავი ქონების ბაზარი რთულ პერიოდს გადის: თავდაპირველად, პანდემიის ფონზე შეჩერდა მშენებლობები, გაყიდვები და მოთხოვნა საცხოვრებლებზე, ახლა კი, რუსეთ-უკრაინის მიმდინარე კონფლიქტის გამო, სამშენებლო და სარემონტო მასალების ფასები საკმაოდ სწრაფად იზრდება, რაც პირდაპირ ახალ შენობებში კვადრატული მეტრის ღირებულებაზე აისახება.
Dalma News-სთვის მიცემულ ინტერვიუში სამშენებლო ექსპერტმა ელნურ ფარზალიევმა ისაუბრა იმაზე, თუ რას უნდა ველოდოთ საბინაო ბაზრისგან 2022 წელს.
“2000-იანი წლების დასაწყისიდან აზერბაიჯანში და განსაკუთრებით ქალაქ ბაქოში საბინაო მშენებლობის ტემპმა სწრაფად იწყო ზრდა. სამშენებლო კომპანიებმა მრავალსართულიანი საცხოვრებელი და კომერციული ობიექტების მშენებლობა მასიურად დაიწყეს. დღეისათვის აზერბაიჯანის დედაქალაქში და აბშერონის ნახევარკუნძულზე, რომელიც ბაქოს ხაზარის რეგიონის ნაწილია, ბოლო 20 წლის განმავლობაში დაახლოებით 2 ათასი ახალი შენობა აშენდა. მათ შორისაა სხვადასხვა მასშტაბის ობიექტები – როგორც სტანდარტული მაღლივი კორპუსები, ასევე დიდი კომპლექსები, სადაც დაახლოებით სამი ათასი ბინაა.
რაც შეეხება ფასს, სტაბილურად აღმავალი ტენდენციაა. თუ 2000-იანი წლების დასაწყისში ე.წ. ხრუშჩოვკის ერთოთახიანი ბინა საშუალოდ 5-6 ათასი მანათის ფარგლებში იყო შეფასებული, დღეს მათი ღირებულება 60-70 ათას მანათამდე გაიზარდა. ამრიგად, ორი ათწლეულის განმავლობაში, დედაქალაქის ბაზარზე ფასები მინიმუმ 10-ჯერ გაიზარდა. იგივე ვითარებაა პირველად ბაზარზე: ადრე ახალ შენობებში დაუსრულებელი საცხოვრებელი ფართის 1 კვ. მ. 400 მანათი ღირდა, დღეს ეს მაჩვენებელი საშუალოდ 3000 მანათამდე გაიზარდა”, – განაცხადა ელნურ ფარზალიევმა.
ამასთან, ექსპერტმა აღნიშნა, რომ აზერბაიჯანის სხვა ქალაქებში განსხვავებული ვითარებაა – საცხოვრებლის ფასები უფრო დემოკრატიულია.
“ბაქოში საცხოვრებლის გაძვირების მთავარი ფაქტორი მიწის ცარიელი ნაკვეთების ნაკლებობაა, რაც გამოწვეულია, პირველ რიგში, დედაქალაქის მოსახლეობის მჭიდრო დასახლებით და აქტიური განვითარებით. შესაბამისად, დედაქალაქში ახალი მშენებარე კორპუსების ბინები, რომლებიც მიწის ახლა ნაკვეთებზე შენდება, სწრაფად ძვირდება”, – განაცხადა ფარზალიევმა.
მისივე თქმით, ბოლო წლებში იპოთეკა ბაზრის მთავარი მამოძრავებელი გახდა.
“ადრე მოსახლეობა უძრავი ქონების შეძენას ნაღდი ანგარიშსწორებით ამჯობინებდა, ახლა იპოთეკით დატვირთული შესყიდვები გახშირდა. ცხადია, ეს ტენდენცია ბაზრის ყველაზე კაპიტალიზებულ სეგმენტში – ბაქოში უფრო მძაფრად იგრძნობა”, – დასძინა ექსპერტმა.
აღსანიშნავია, რომ 2022 წლის პირველ ნახევარში აზერბაიჯანის იპოთეკისა და კრედიტის საგარანტიო ფონდის მეშვეობით 40 000-მდე მსესხებელს 2 მილიარდ მანათზე მეტი ღირებულების იპოთეკური სესხი გადაეცა.
იმავდროულად, მედიაში გავრცელდა ინფორმაცია იმის თაობაზე, რომ აზერბაიჯანის უძრავი ქონების ბაზარზე ინვესტირების მსურველთა შორის რუსების რაოდენობამ იმატა. ანალიტიკოსების აზრით, საზღვრების ჩაკეტვამ, სანქციებმა, ევროპისა და ამერიკის მიმართულებით ფრენების შეფერხებამ აიძულა რუსები მეზობელი ბაზრებისთვის სხვაგვარად შეეხედათ. ამგვარად, OneTwoTrip სერვისის მონაცემების მიხედვით, ივლისში, რუსებისთვის ყველაზე პოპულარულ უცხოურ მიმართულებად, მიმზიდველი თურქეთისა და არაბეთის გაერთიანებული საემიროების გარდა, დსთ-ს ქვეყნები, მათ შორის აზერბაიჯანი იქცა. თუმცა, როგორც ექსპერტი ელნურ ფარზალიევი ამბობს, რუსი ინვესტორების დიდი უმრავლესობა რუსეთის ფედერაციის მოქალაქეები, ეთნიკური აზერბაიჯანელები არიან რუსეთის მოქალაქეობით.
“აზერბაიჯანული უძრავი ქონების ბაზარი რუსეთის ფედერაციის მოქალაქეებისთვის მართლაც მიმზიდველია. თუმცა, რუსების უმეტესობა, რომლებმაც აზერბაიჯანის რესპუბლიკაში უძრავი ქონება შეიძინეს, ეთნიკური აზერბაიჯანელები არიან და მათი ინვესტიციის მიზეზი აშკარაა – მათ ისტორიულ სამშობლოსთან დაახლოების სურვილი აქვთ. რა თქმა უნდა, ბაქოში და აზერბაიჯანის სხვა დიდ ქალაქებში რუსები, თათრები და სხვა ეროვნების წარმომადგენლები, ვისაც აქ ნათესავები ჰყავთ, ან რაღაცნაირად არიან დაკავშირებული ჩვენს ქვეყანასთან, საცხოვრებელს იძენენ. მაგრამ ინვესტორების საერთო რაოდენობა არც თუ ისე დიდია“, – ამბობს ექსპერტი.
“რუსეთში დაახლოებით 2 მილიონი ეთნიკური აზერბაიჯანელი ცხოვრობს და მათი უმეტესობა სამშობლოსთან კავშირს ინარჩუნებს. გარდა ამისა, აზერბაიჯანელებს გენეტიკური თვისება აქვთ – კაპიტალს უძრავ ქონებაში აბანდებენ – მნიშვნელობა არ აქვს ეს მიწაა, საცხოვრებელი თუ კომერციული საკუთრება. ისინი ინვესტიციებს როგორც რუსეთში, ასევე თავიანთ ისტორიულ სამშობლოში ახორციელებენ. 2020 წლამდე ჩვენი თანამემამულეები ინვესტიციებს აქტიურად აბანდებდნენ აზერბაიჯანის უძრავი ქონების ბაზარზე, თუმცა, პანდემიის გამო გლობალური ეკონომიკური კრიზისით გამოწვეული რეალური შემოსავლების შემცირების შედეგად ყიდვა-გაყიდვამ სერიოზულად იკლო. მიმდინარე წლის დასაწყისიდან ვითარება შეიცვალა და წინაპანდემიის დონეს მიუახლოვდა”, – განაცხადა ფარზალიევმა.
მისივე თქმით, რუსებისთვის აზერბაიჯანში საცხოვრებლის ყიდვის ერთ-ერთი მთავარი მიზეზი არის თავიანთი შვილებისთვის განათლების რუსულ ენაზე მიღების შესაძლებლობა, რათა მომავალში მუდმივი საცხოვრებელი ადგილით იყვნენ უზრუნველყოფილნი.
ამასთან, ექსპერტის თქმით, თებერვლის მოვლენების შემდეგ ანალიტიკოსები აზერბაიჯანში რუსეთისა და უკრაინიდან მოქალაქეების მასობრივ შემოდინებას ელოდნენ. თუმცა, რუსების უმრავლესობამ თურქეთში გადასვლა ამჯობინა, სადაც ავიაბილეთი შედარებით ხელმისაწვდომია, სავიზო რეჟიმი მარტივია და ბინადრობის მოწმობის აღებაც იოლია. შედეგად, რუსეთის მოქალაქეების დიდმა ნაწილმა უძრავი ქონება თურქეთის ტურისტულ ქალაქებში შეიძინა.
იმავდროულად, რუსეთ-უკრაინის კონფლიქტის გამო, დსთ-ს ქვეყნების სამშენებლო მასალების ბაზარმა, მათ შორის აზერბაიჯანშიც, ფასების მნიშვნელოვანი რყევები განიცადა და ცვლილებების მკაფიო დინამიკა აჩვენა. ფასებმა პიკს გაზაფხულის შუა რიცხვებში მიაღწია, როდესაც სამშენებლო მასალებზე მოთხოვნა მკვეთრად გაიზარდა. იმპორტირებული საქონლის დეფიციტის გამო საერთაშორისო სამშენებლო ბაზრებზე პანიკური მოთხოვნილება გაჩნდა. პანიკამ და დეფიციტმა ფასების მკვეთრი ზრდა გამოიწვია.
“მართლაც, უკრაინაში განვითარებულმა მოვლენებმა უარყოფითი გავლენა მოახდინა აზერბაიჯანის სამშენებლო ბაზარზე, რამაც თავის მხრივ, საბინაო ბაზარზეც იმოქმედა. ლოგისტიკური პრობლემები, ვალუტის კურსის მერყეობა, გაურკვეველი ვითარება კონფლიქტურ ქვეყნებში – ამ ყველაფერმა თითქმის მთელი დსთ-ს სამშენებლო მასალების და უძრავი ქონების ბაზრებზე ცვლილებები გამოიწვია. აზერბაიჯანში, პანდემიის პიკის დროსაც იყო პრობლემები სამშენებლო მასალების ფასებთან დაკავშირებით, თუმცა დღევანდელი მდგომარეობა გაცილებით სერიოზულია. ხე-ტყე, გადასახური მასალა, ლითონის კონსტრუქციები აზერბაიჯანის ბაზარზე ძირითადად რუსეთიდან და უკრაინიდან შემოდის. იმპორტირებულ პროდუქციაზე ფასები საშუალოდ 30%-ით გაიზარდა. თუმცა ზოგიერთი სამშენებლო მასალა 100%-ით გაძვირდა. სამშენებლო ბაზარზე მოთხოვნა გამოთავისუფლებული ტერიტორიების სარეკონსტრუქციო სამუშაოების დაჩქარებასთან ერთად იზრდება. შესაბამისად, შიდა ბაზარზე ფასები „ჩვეულებრივ“ ნიშნულზე ზემოთ ნარჩუბდება. ეს ყველაფერი, რა თქმა უნდა, მშენებარე ბინების ფასებზეც აისახება. დღეისათვის ახალი მშენებარე ბინების ფასები მინიმუმ 10%-ით გაიზარდა. ფასების ზრდა სავარაუდოდ კვლავ გაგრძელდება”, – დასძინა ელნურ ფარზალიევმა.
შეგახსენებთ, რომ ქვეყნის სტატისტიკის სახელმწიფო კომიტეტის მონაცემებით, 2021 წელს აზერბაიჯანში ექსპლუატაციაში შესული ახლადაშენებული საცხოვრებლის საერთო ფართობმა 1 მილიონ 988,9 ათასი კვადრატული მეტრი შეადგინა. რაც 61,9%-ით ნაკლებია 2020 წელთან შედარებით. 2021 წელს საბინაო მშენებლობაში კაპიტალდაბანდებამ 1 მილიარდ 29,5 მლნ მანეთი (კლება 27,8%). შეადგინა.
აისელ მამედოვა
