Некоторое оживление, наблюдающееся с начала года на рынке недвижимости Армении, оказалось явлением кратковременным, уверяют представители сферы. В частности, заметный застой ощущается ныне на рынке вторичного жилья, да и по остальным направлениям сделок по жилью и «гектарам» подвижки если и есть, то исключительно временные.
Риелторы, с которыми побеседовала корреспондент Dalma News, практически в голос отмечали: ощутимый подъем имел место в марте нынешнего года, а уже в апреле интерес к рынку со стороны клиентов их опечалил. Свидетельство тому и официальная статистика Госкомитета кадастра недвижимости — так, в январе 2021 года в Ереване было продано 370 квартир, в феврале – 706, в марте – 944 (практически на уровне докризисных показателей), а вот в апреле — лишь 877. Сложилось ощущение, что ранневесеннее оживление в сфере было связано с потеплением, открытием границ, и брокеры по недвижимости разом осуществили те сделки, которые вынуждены были заморозить из-за ситуации с коронавирусом и войной в Карабахе. После этого наступило, что называется, затишье, причем, особенно основательное – на рынке вторичного жилья.
Расстаться с родными «стенами» по тем или иным причинам хочется многим, однако получается это далеко не у всех. Покупателей практически нет, а те, кто намерены обзавестись «углом» в Армении, желают приобрести его за бесценок.
«Каждое серьезное обострение в стране приводит к спаду покупательского спроса. Вот и недавняя конфронтация на приграничье в Гегаркунике стала причиной застоя в нашем офисе – практически не стало обращений от потенциальных клиентов. А те, кто «вывесил» свои объявления ранее, соглашались отдать квадратуру по смешным ценам», — рассказывает владелец одной из риелторских компаний, пожелавший остаться неизвестным.
По его словам, буквально на днях сотрудникам фирмы удалось продать квартиру площадью 85 «квадратов» на ул. Гераци всего за 105 тысяч дол. И это при том, что отремонтированное и обставленное мебелью и бытовой техникой жилье год назад предлагалось хозяином за 125 тысяч долларов. Затем он был вынужден скостить цену до 115 тысяч дол., а в итоге, когда отыскался клиент (из Германии), с большим трудом сторговался с ним на 105 тысячах долларов.
«Если учесть, что тремя годами ранее хозяева купили это жилье за 140 тысяч дол., потратились на ремонт, локальное отопление и мебель – расходы составили 24 тыс. дол., то фактически в этой сделке они потеряли порядка 60 тыс. дол. Вот и судите сами – есть ли оживление на рынке недвижимости, поднялись ли цены на жилой квадрат, как утверждают отдельные издания, или, напротив, упали?!..», — говорит собеседник.
Специалист отмечает, что если ценовой подъем и отмечается, то исключительно на первичном рынке недвижимости. Однако связан он вовсе не с ростом покупательской активности, а с увеличением себестоимости жилья в новостройках. В последнее время примерно на 30% подорожал практически весь стройматериал – от цемента до камня и пр. Помимо этого выросли налоги на импортируемые стройматериалы, к примеру, ламинат, из которого изготавливаются окна и двери. Как итог, выросли расходы на сооружение многоэтажек, и застройщики вынуждены были отразить их в ценах «квадрата». Клиенты же, невзирая на уже более высокие цены, продолжили оформлять ипотеку — по той простой причине, что в большинстве своем являются бенефициарами государственной программы, предполагающей возврат подоходного налога для компенсации процентов по ипотеке. И фактически нынешняя дороговизна жилой площади по их карману не ударяет. Данная программа начала действовать с 2015-го года, и скорее всего, именно она вызвала оживление на рынке первичного жилья, по инерции сохранившееся до недавнего времени.
Что касается сферы недвижимости в целом, то, по словам собеседника, начиная с 2017 года она вошла в довольно сложную фазу, и вплоть до сегодняшнего дня не может порадовать ни спросом, ни высокими доходами его участников.
«Приведу простой пример: квадратный метр квартиры на Гераци, о которой я говорил, фактически был продан за порядка 1200 долларов. Это при том, что еще тремя годами ранее жилье аналогичной площади (85-90 кв.м) можно было купить по этой цене в Арабкире, а вовсе не в центре Еревана», — поясняет собеседник.
Он утверждает: в последние 3-4 года цены на рынке упали процентов на 40%! Неудивительно: если раньше объекты недвижимости были в дефиците, то нынче их изобилие. «Помню, в 2017-м наш клиент хотел приобрести на ул. Туманяна магазин. Так вот, тогда не удалось найти ни одной выставленной на продажу торговой точки. А сейчас – по данным на конец июля, на той же улице были выставлены на продажу 28 (!) магазинов и один ресторан! При этом желающих стать их владельцами днем с огнем было не сыскать. А ведь отдают эти магазины практически за бесценок – если 4 года назад на углу пр-та Саят-Нова наши риелторы помогли купить клиенту торгточку (площадью примерно 60 кв. м.) за 480 тыс. дол, то сейчас аналогичная ей предлагается за 210 тыс. дол! Очень сильно снизилась и плата за аренду магазинов: прежде в центре столицы за месяц использования торгтерритории просили 3000 дол (за крупные магазины — 5000 дол), а сейчас – всего 250-300 тысяч драмов (520-630 долларов). Но владельцы соглашаются даже на эти «копейки», лишь бы их недвижимость не простаивала без дохода», — говорит глава риелторской компании.
Единственный рынок, где на данный момент ощущается реальное оживление – это рынок аренды жилья. Причем аренды краткосрочной — на 2-3 месяца, либо посуточной. Отыскать в центре Еревана 2-3-х и, тем более, 4-комнатные квартиры на сегодня практически нереально – все занято туристами и специалистами, приезжающими из-за рубежа в командировки. Немалый процент – порядка 30%, составляют гости из Ирана, прибывающие с целью получить прививку от Covid-19. Меж тем, очевидно – осенью туристы ретируются, и все вернется на круги своя. А заодно опустятся и цены на посуточный наем, которые нынче взметнулись до небес. В компании Best House озвучили цифры: «Наценка в этом сезоне составила порядка 30-40 дол. Если прежде сутки проживания в квартире на Северном проспекте обходились в 100 дол, то сейчас речь идет уже о 140 долларах». С сентября с открытием вузов и окончанием сезона отпусков, наверняка, воспрянет и долгосрочная аренда жилплощади, однако едва ли это покроет брешь в доходах риелторов.
Наш собеседник отмечает: спад спроса наблюдается во всех сферах торговли недвижимостью, в том числе и земельными участками. Спросом пользуется лишь земля, на которой можно осуществить застройку многоэтажек (16-17 этажей). А таковой осталось очень мало. В связи с этим цены на такой земельный «квадрат» с прежних 300 долларов взлетели до 650-700 дол (к примеру, в Арабкире). В остальных же районах свободных территорий с соответствующим разрешением на застройку практически не сыскать.
Все это в целом отражается на бизнесе. Не случайно ряды маклеров по недвижимости Армении редеют день ото дня. Со слов нашего собеседника, кстати также готовящегося повесить замок на офисе своей компании, в последнее время только в Эребуни закрылось 10 подобных фирм, а один офис свернул дела буквально день назад.
«Раньше за неделю нам удавалось продать 2-3 квартиры. А сейчас пару таких сделок получается совершить лишь в течение месяца, — говорит специалист. — На данном этапе под ударом малые и средние риелторские компании, многие закрываются будучи не в состоянии оплачивать аренду офиса. Крупные же фирмы хоть и держатся на плаву, но исключительно за счет сокращения штата и размера зарплат».
На вопрос есть ли у сферы будущее, собеседник лишь разводит руками: оно зависит от массы факторов, основной из которых – спокойная обстановка в стране. «До начала второй войны в Карабахе у нашей компании было немало серьезных клиентов, готовых осуществлять инвестиции в недвижимость Армении. В частности, речь шла о сооружении торгцентров (по дороге к Абовяну), а также крупных складов. Однако в первые же дни боевых действий бизнесмены заявили об отказе от идеи. И подобных примеров немало. Нестабильность ситуации в любой стране чревата потерей интереса к ее недвижимости, и Армения, понятное дело, не исключение. Поэтому очень важно добиться наконец стабильного мира. Поскольку в противном случае речь пойдет о потере целой сферы, а вместе с тем безработной станет армия риелторов. По отдельным оценкам, на сегодня куплей-продажей недвижимого имущества в республике занято ни много ни мало – более 60 тысяч человек», — резюмирует собеседник.
Ирина Григорян
