Пресловутый «квартирный вопрос», о котором упоминалось еще в романе Михаила Булгакова «Мастер и Маргарита», испортил не только москвичей, но и бакинцев. Правда, несколько в ином смысле: в столице огромное количество пустующих квартир, но никто заселяться в них не торопится.
В беседе с Dalma News эксперт по недвижимости, директор консалтинговой компании Value and Sources Рашад Алиев рассказал о ситуации на рынке недвижимости Азербайджана.
Какая ситуация сейчас на рынке недвижимости в Баку?
На данный момент в Баку и на Апшеронском полуострове наблюдается стабилизация цен. Но активности на рынке все равно нет, или она оставляет желать лучшего.
Я напомню, что пик активности на рынке недвижимости Баку и всего Азербайджана пришелся на 2013 год, сейчас этот показатель значительно ниже.
А каков порядок цен на недвижимость в Баку? Недавно сообщалось, что стоимость квадратного метра значительно понизилась, вплоть до 900 манатов (примерно 450 евро) за кв.м.
Все зависит от того, в какой валюте происходит расчет. В манатных ценах существенного падения не было. Опять-таки из-за сезонных факторов движение на рынке все-таки происходит, но это временно.
Средняя цена одного квадратного метра по Баку выше 1000 манатов. В центре и близких к центру районах (а портфель предложений в основном составляют как раз эти территории) средняя цена выше 1500 манатов за кв.м. Более того, даже на окраине в активных и относительно комфортных районах города (поселки Ахмедлы, Ази Асланова) такие же цены. Но даже при этом ссылаться на среднюю цифру было бы не совсем верно.
Почему?
Ну сами посудите – между центром и окраинами двух, и даже трехкратная разница в стоимости. К тому же если взять квартиры в центре классом выше — то разница намного больше. Никакой реальной картины средняя цена не дает. К тому же, предложения по территориям все время меняются.
То есть если в центре города, в хорошем месте, 1 кв.м – условно 3 тысячи манатов, то на окраине в два раза меньше?
Есть еще зависимость от того вторичный или первичный рынок, да и от самого здания. Например, в доме класса премиум в центре города, средняя цена все-таки не меньше 3 тысяч манатов. В зданиях комфорт класса и ниже в новостройках квадратный метр стоит от 1600 манатов и выше.
Наверняка в Баку есть потребность в жилье. Огромное количество людей живут на съемных квартирах, ютятся у родственников. Но при этом есть огромное количество пустующих квартир. Почему так происходит?
Это интересный вопрос. Самая главная причина – на азербайджанском рынке изначально 99% жилья продавалось «под маяк», то есть без ремонта. Такое понятие как сдача квартиры «под ключ» появилось только в последние пару лет.
Расходы на ремонт обходятся в круглую сумму и потому у многих, даже купивших квартиру, просто не остается денег на то, чтобы привести жилье в порядок. А квартиры «под маяк» даже в аренду не сдашь.
А если бы купили квартиру с ремонтом, то оставили бы ее пустовать? Ответ однозначен: Нет! Вы либо сами переедете, либо сдадите в аренду. Пустующая квартира денег не приносит, а «ремонт стареет».
Есть и вторая причина: раньше недвижимость в Азербайджане считалась одним из главных инвестиционных инструментов. И так было по 2013 год. Скупалось жилье именно с этой целью…
А актуальна ли проблема, когда здание не проходит госприемку. В итоге дом де-факто есть, а де-юре его нет?
Это проблема, и она достаточно серьезна. Ну вот как можно платить кругленькую сумму за квартиру в доме, который еще даже не построен, и нет документов на эту недвижимость? А такое происходило сплошь и рядом.
Азербайджанский рынок развивался в условиях не подконтрольности и в итоге мы пришли к тому, что есть. Люди смотрят на то, что делает сосед, купивший квартиру в здании, которого еще нет. И поступают точно таким же образом.
Сколько же пустующих квартир в Баку? Хотя бы примерный процент.
Это тоже часто обсуждаемая тема. Нужно провести градацию. Скажем, по домам, сданным 2 года – здесь пустует треть квартир. Здания, построенные 6-7 лет – около 10-15 процентов. И главная проблема здесь в том, что в этих домах жить невозможно, жилье сдано «под маяк».
В целом же население не покупает квартиры и в старых домах, например, в «хрущевках». И поэтому по такому жилью цены остановились и даже стали падать.
Так какой же процент жилья находится в необжитом состоянии?
По проблеме пустующих квартир не проводилось никаких исследований, можно только предполагать. Но, на мой взгляд, речь идет о 15-20%.
Дело еще и в том, что у нас дома долго строятся, да и к тому же строительные компании часто переносят срок сдачи, чтобы заранее продать больше недвижимости.
А как на счет отсутствия финансов у населения?
Если мы говорим о пустующих квартирах, то первым делом надо разобраться в том, почему они пустуют. Повторюсь, в большинстве случаев речь идет о том, что квартира или без ремонта, или ее купили с инвестиционной целью.
Раньше вообще было много покупателей, приобретавших по 6-7 квартир. Сейчас их почти нет.
А государственный проект «социального жилья» — он работает, помогает людям решать свои проблемы?
Да, это большой плюс. Льготная категория может приобретать квартиры по сравнительно низкой цене, да еще и по социальной ипотеке.
Мамед Мамедзаде
