Рынок недвижимости Азербайджана переживает непростой период: сначала на фоне пандемии приостанавливались стройки, замедлились продажи и спрос на жилье, а теперь из-за продолжающегося российско-украинского конфликта цены на строительные и отделочные материалы растут как на дрожжах, что напрямую отражается на стоимости квадратных метров в новостройках.
В интервью Dalma News эксперт в сфере строительства Эльнур Фарзалиев рассказал, чего ждать от рынка жилья в 2022 году.
«С начала нулевых темпы жилищного строительства в Азербайджане и в особенности в городе Баку стремительно начали расти. Строительные компании массово стали застраивать город многоэтажными жилыми и коммерческими объектами. На сегодняшний день в столице Азербайджана и на Апшеронском полуострове, который входит в Хазарский район Баку, насчитывается порядка 2 тыс. новостроек, построенные в течение последних 20 лет. В это число входят объекты разных масштабов – как стандартные многоэтажки, так и крупные комплексы, где насчитывается около трех тысяч квартир.
Что касается ценообразования, то наблюдается устойчивая тенденция роста. Если в начале 2000-х однокомнатная квартира в хрущевке оценивалась в среднем в диапазоне 5-6 тыс. манатов, то сегодня их стоимость выросла до 60-70 тыс. манатов. Таким образом, за два десятилетия цены в столичном рынке выросли по меньшей мере в 10 раз. Такая же ситуация в первичном рынке: раньше в новостройках без отделки стоимость 1 кв. м. оценивалось в 400 манатов, сегодня эта цифра в среднем выросла до 3 тыс. манатов», – сказал Эльнур Фарзалиев.
При этом эксперт отметил, что в других городах Азербайджана ситуация отличается – цены на жилье более демократичные.
«Главный фактор роста стоимости жилья в Баку – нехватка свободных земельных участков, что вызвано, прежде всего, высокой плотностью населения в столице и активной застройкой. Поэтому цены в столичных новостройках, которые сейчас застраиваются на оставшихся свободных земельных участках, стремительно дорожают», – отметил Фарзалиев.
По его словам, в последние годы ипотека стала главным двигателем рынка. «Раньше население предпочитало приобретать недвижимость за наличку, а сейчас ипотечная программа пользуется достаточно большим спросом. Конечно, эта тенденция сильно ощущается в наиболее капитализированном сегменте рынка – в Баку»,- сказал эксперт.
Отметим, что в первом полугодии 2022 года по линии Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда Азербайджана около 40 тыс. заемщикам были выданы ипотечные кредиты на сумму свыше 2 миллиардов манатов.
Между тем, в СМИ сообщается о росте числа россиян, желающих инвестировать в рынок недвижимости Азербайджана. Аналитики объясняют это тем, что закрытые границы, санкции, сложности с перелетами в Европу и Америку подтолкнули россиян по-другому посмотреть на соседние рынки. Так, по данным сервиса OneTwoTrip, в июле самыми популярными зарубежными направлениями у россиян, наряду с ожидаемо привлекательными Турцией и ОАЭ, стали страны СНГ, в числе которых популярность набирает Азербайджан. Однако эксперт Эльнур Фарзалиев отмечает, что среди российских инвесторов преобладающее большинство – это этнические азербайджанцы, имеющие российское гражданство.
«Рынок недвижимости Азербайджана у граждан РФ действительно вызывает интерес. Однако большинство из россиян, которые приобрели недвижимость в АР, это этнические азербайджанцы и причина их инвестиций очевидна – ими движет желание быть ближе к исторической родине. Конечно, в Баку и других крупных азербайджанских городах приобретают жилье русские, татары и представители других национальностей, которые имеют родственников в АР или так или иначе связаны с нашей страной. Но в общем количестве инвесторов их не так много», – говорит эксперт.
«В России проживает около 2 млн этнических азербайджанцев, и большинство из них поддерживают связь с родиной. Кроме того, у азербайджанцев есть генетическая черта – держать свой капитал в недвижимых имуществах – не имеет значения это земельный участок, жилье или коммерческий объект. Они инвестируют как в России, так и на исторической родине. До 2020 года наши соотечественники активно инвестировали в рынок недвижимости АР, однако из-за падения реальных доходов, вызванного мировым экономическим кризисом в связи с пандемией, спрос и продажи серьезно просели. С начала этого года ситуация стала выравниваться и расти до пандемийного уровня», – сказал Фарзалиев. Он добавил, что для россиян одна из главных причин покупки жилья в АР – возможность их детям продолжить получать образование на русском языке, в случае смены постоянного места жительства в будущем.
При этом эксперт сообщил, что после февральских событий аналитики ожидали массового наплыва граждан из России и Украины в Азербайджан. Однако большинство россиян предпочли переехать в Турцию, где относительно доступные цены на авиабилеты, простой визовый режим и легкость получения ВНЖ. Как результат, большое число граждан РФ приобрели недвижимость в туристических городах Турции.
Между тем, из-за конфликта России и Украины рынок строительных материалов стран СНГ, в том числе Азербайджана, претерпел значительные колебания цен, продемонстрировав яркую динамику изменений. Своего пика цены достигли в середине весны, когда спрос на стройматериалы резко пошел вверх. Из-за дефицита импортных товаров на международных строительных рынках наблюдался ажиотажный спрос. Паника и дефицит вызвали резкое повышение цен.
«Действительно, события в Украине негативно сказались на строительном рынке Азербайджана, что не могло не повлиять и на рынок жилья. Логистические проблемы, курсовые колебания, неопределенная ситуация в конфликтующих странах – затронули рынок строительных материалов практически всего СНГ, потянув за собой изменения на рынке недвижимости. Во время пика пандемии в Азербайджане также были проблемы с доступом к строительным материалам по приемлемым ценам, однако нынешняя ситуация гораздо серьезней. Лесоматериалы, кровельные покрытия, металлические конструкции импортируются в азербайджанский рынок в основном из России и Украины. Цены на импортную продукцию выросли в среднем на 30%. Однако некоторые стройматериалы подорожали на 100%. Спрос на строительном рынке растет также по мере ускорения работ по восстановлению на освобожденных территориях, поэтому цены на внутреннем рынке держатся выше «привычной» отметки. Все это, естественно, сказывается и на стоимости жилья в строящихся сейчас объектах. На сегодняшний день, цены в новостройках выросли, как минимум, на 10%, но рост цен по всей видимости продолжится», – отметил Эльнур Фарзалиев.
Напомним, что по данным Госкомстата страны, в 2021 году общая площадь жилья, сданного в эксплуатацию в Азербайджане, составила 1 млн 988,9 тыс. кв. метров, что на 61,9% меньше показателя 2020 года. За 2021 год капвложения в жилищное строительство составили 1 млрд 29,5 млн манатов (спад на 27,8%).
Айсель Мамедова
