Последние несколько лет в Баку одним из самых острых вопросов стал снос домов. Всю страну всколыхнула историю сноса дома № 42 в Сабаильском районе по улице Гурбана Аббасова без согласия жильцов компанией ООО Dönüş-1. И это – не единичный случай. Правовой аспект данной проблемы в беседе с Dalma News прокомментировал адвокат Акрам Гасанов.
В последнее время проблема сноса домов в центре внимания жителей Баку. Давайте уточним, а как, собственно, запускается процедура сноса?
Правительство уполномочивает строительную компанию на строительство жилого здания на месте ветхого жилья. При этом строительной компании поручается договориться с жильцами о следующем: снос ветхого здания, финансирование арендной платы жильцов в другом месте на время строительства нового здания и выделение им в последнем квартиры. То есть строительная компания должна снести ветхое здание, построить новостройку, в которой обеспечить квартирами жильцов снесенного здания (а на время строительства платить им сумму, за счет которой они могли бы снимать жилье), а остальные квартиры продать.
Есть четко оговоренные условия?
К сожалению, ни в законодательстве, ни в решениях Кабмина не детализируются минимальные условия, по которым строительная компания должна договориться с жильцами. А потому договориться со всеми жильцами строительной компании не удается. Кого-то не устраивает сумма ежемесячной арендной платы на время строительства нового здания, кто-то недоволен параметрами выделяемой квартиры в новом здании и т.д. и т.п.
И тогда строительная компания приступает фактически к силовой операции по выживанию жильцов. Для начала начинают разрушать квартиры тех, кто дал согласие на снос. И это при том, что здание пока в целом виде значится в госреестре недвижимости, а потому без изменений в реестре даже стену в квартире передвигать нельзя. Но для строительной компании это важный психологический ход. Она разрушает эти квартиры, а образовавшийся хлам размещает прямо перед зданием и в подъездах.
Тем самым, для несговорчивых жильцов создаются эстетически невыносимые условия проживания. Кое-кто из несговорчивых сдается сразу после этого. Но находятся и упрямые. На них оказывают давление жестче: отключают свет, газ, воду. На этом этапе белый флаг поднимают еще несколько жильцов. Особо упрямых, скажем, начинают топить водой с освободившихся квартир (якобы случайно конечно же). Тут, как правило, дом покидают и остальные жители. А если не покидают, то здание сносят и без их согласия.
На самом деле, я лишь очень обобщенно описал механизм силовой операции по выживанию жильцов. В арсенале строительных компаний еще много других приемов, включая прямые наезды на упрямых жильцов, в том числе со стороны бывших жильцов: мол, из-за вас хорошие люди наш дом никак снести не могут.
Но ведь это незаконно…
Конечно, с правовой точки зрения, все это абсолютно незаконно. В соответствии со статьей 29 Конституции никто не может быть лишен своей собственности без решения суда, при этом отчуждение собственности для государственных нужд может быть осуществлено только после предварительного справедливого возмещения стоимости этой собственности.
В рассматриваемом случае речь вообще не идет об отчуждении собственности для государственных нужд. Частная строительная компания сносит дома таких же частных лиц. А такое без взаимного согласия просто невозможно, о чем собственно и гласят все правительственные постановления. Поэтому если даже один жилец не согласен на снос, он просто невозможен! А потому следует признать совершенно нелегитимным согласие отдельных жильцов. Согласие должно быть единогласным. Для этого надо проводить общее собрание жильцов и договариваться с ними там.
Это, разумеется, невыгодно строительной компании, потому что коллективный ум и коллективная воля будут куда лучше защищать интересы жильцов (не удастся обмануть их поодиночке), которые будут требовать не только справедливые условия сноса, но и гарантии (никаких госгарантий ведь нет!). А строительной компании ведь хочется все решить быстро, дешево и без гарантий.
Значит, выселенные добровольно, полудобровольно и насильно жильцы всех подобных зданий в будущем могут столкнуться с многочисленными проблемами?
Да, это так. Это в том числе следует из заключенных с ними со стороны строительной компании договоров. Давайте перечислим главные из возможных проблем.
Во-первых, этим людям лишь обещают квартиры в новом здании. Никаких гарантий им никто не дает. Сегодня даже люди, заплатившие за квартиры в новостройках, сталкиваются с фактом продажи квартир нескольким лицам одновременно. Где гарантии, что такое же не ожидает выселенных жильцов? А потому необходимо обеспечить предварительную регистрацию их права собственности на квартиру в новостройке (в этом случае гражданин будет уверен, что ему дали именно желанную квартиру, а не подсунут в будущем Бог знает что). И не только на квартиру, но и на земельный участок, на котором будет идти строительство: право общей собственности на земельный участок.
Во-вторых, даже если жильцы будут иметь зарегистрированное право собственности в еще не в построенном здании, где гарантии, что здание будет достроено? А что если владельцы строительной компании после продажи прочих квартир банально просто сбегут с собранными деньгами? Поэтому необходимо, чтобы во всех таких строительных компаниях были созданы наблюдательные советы, где были бы вовлечены и представители жильцов. Тогда они смогли бы контролировать и ход строительства новостройки и движение денежных средств.
В-третьих, в заключенных с жильцами договорах нет никаких санкций за просрочку строительства новостройки. Да, в договорах прописывается срок строительства. Ну, а что если строительная компания не уложится в срок? Жильцам так и продолжать ютиться в разных квартирах? Как долго? За это надо предусмотреть штраф! Ведь жизнь без собственного жилья – это психологический дискомфорт!
В-четвертых, где гарантии, что жильцам в течение всего строительного периода будут исправно платить стоимость их арендной платы? У той же ООО Dönüş-1 уставный капитал всего 10 манатов! Представляете? Собственных денег у строительной компании просто нет! Где гарантии, что у нее будут завтра деньги?
А что если квартиры не будут покупаться и денег просто не будет? А ведь ветхое здание уже снесли, жить людям негде!
А каков уставной капитал строительных компаний? Есть ли какие-то нормы?
Интересный вопрос. Вообще, поразительно, как правительство разрешает компаниям с таким низким уставным капиталом заниматься такими большими проектами?! Скажем, банки у нас должны иметь минимум 50 млн. манатов (около 25 млн евро – ред.) стартового капитала. Почему? А чтобы не функционировать только с привлеченными средствами, не рисковать исключительно чужими деньгами, но и свои вложить в бизнес!
А вот строительные компании могут иметь капитал в 10 манатов, сносить дома, обещать их жильцам платить за аренду, а потом обеспечить их квартирами, и все эти обязательства будут зависеть исключительно от привлеченных денег от покупателей квартир! Это просто безобразие! Если завтра проект не удастся, перед жильцами никто отвечать не будет! ООО Dönüş-1 объявит себя банкротом, его владелец скажет, что по закону не отвечает за обязательства свой компании, а правительство будет утверждать, что никаких госгарантий и не было, а жильцы добровольно договорились со строительной компанией, поэтому и риски целиком лежат на них.
Что же надо делать?
Необходимо установить требование к минимальному уставному капиталу строительных компаний: хотя бы 10 млн. манатов. Кроме того, надо обязать строительные компании предоставлять жильцам банковские гарантии по выполнению своих обязательств перед ними. Плюс ко всему стоимость арендной платы, которую строительная компания будет платить жильцам в течение срока строительства новостройки, должна увеличиваться на основе показателя официальной инфляции.
Перечисленное мной – лишь общие моменты. Есть еще и другие проблемы. Вопрос требует прежде всего кардинальных изменений в законодательстве. Ну и разумеется, правительство должно быть разборчивым в выборе строительных компаний.
Но в любом случае никто не имеет права лишать людей собственности, а тем более жилья без их согласия либо решения суда. Вот мы сегодня много говорим о важности развития ненефтяного сектора, поддержке предпринимательства, привлечении инвестиций и т.п. Между тем, основой всего этого является защита права собственности. Право собственности – наиболее сильное право среди всех остальных. А право собственности на недвижимость – ядро права собственности.
Если у нас так бесцеремонно обращаются с правом собственности рядовых граждан, какой бизнесмен станет вкладываться в нашу экономику, постоянно рискуя тем, что может всего лишиться. Без защиты права собственности просто нечего и говорить обо всех других составляющих нормальной бизнес-среды: выполнение договоров, здоровая конкуренция и т.д. В этом смысле упомянутые действия строительных компаний являются самой настоящей диверсией, подрывом развития национальной экономики.
Подготовил Мамед Мамедзаде
