Hələ Mixail Bulqakovun «Master və Marqarita» romanından yadda qalan bədnam «mənzil məsələsi» nəinki təkcə moskvalıları, həmçinin bakılıları da korlamışdır. Düzdür, bir qədər başqa mənada: paytaxtda böyük miqdarda boş mənzillər var, lakin heç kim onlarda yerləşib yaşamağa tələsmir.
Dalma Newslə söhbətində daşınmaz əmlak üzrə ekspert, Value and Sources konsaltinq şirkətinin direktoru Rəşad Əliyev Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarındaki vəziyyətdən söz acdı.
Bakınin daşınmaz əmlak bazarında indiki vəziyyət necədir?
Hazırda Bakı və Abşeron yarımadasında qiymətlərin sabitləşməsi müşahidə olunur. Amma əmlak bazarında onsuz da aktivlik yoxdur və ya o, qaneedici deyil. Xatırladım ki, Bakının və bütün Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarında fəallığın piki 2013-cü ilə təsadüf edib ki, indi bu göstərici xeyli aşağıdır.
Bəs Bakıda daşınmaz əmlak qiymətlərinin qaydası necədir? Bu yaxınlarda məlumat verilmişdi ki, kvadrat metrin dəyəri xeyli, 900 manatadək (təxminən 450 avro) düşüb.
Hər şey hesablamanın hansı valyutada aparılmasından asılıdır. Manatla qoyulan qiymətlərdə elə bir enmə olmamışdı. Hər halda, mövsümi amillər üzündən bazarda bir canlanma baş verir, amma bu, müvəqqəti səciyyə daşıyır.
Bakı üzrə bir kvadrat metrin orta qiyməti 1000 manatdan yuxarıdır. Mərkəzdə və mərkəzə yaxın rayonlarda ( təklif portfelini isə əsasən məhz bu ərazilər təşkil edir) kv.m. üçün orta qiymət 1500 manatdan yuxarıdır. Bundan başqa, hətta fəal və nisbətən rahat şəhərkənarı rayonlarda da (Əhmədli, Həzi Aslanov qəsəbələri) elə eyni qiymətdir. Ancaq, hətta bu halda belə, orta rəqəmə istinad heç düzgün olmazdı.
Nə üçün?
Bir özünüz fikir verin – mərkəz və nisbətən ucqar ərazilərdəki qiymətlər arasında iki, hətta üçqat fərq var. Üstəlik mərkəzdə daha yüksəkdərəcəli mənzilləri götürsək, fərq daha çoxdur. Orta qiymət heç bir real mənzərə yaratmır. Üstəlik, ərazilər üzrə təkliflər hər zaman dəyişir.
Yəni əgər mərkəzdə, yaxşı bir yerdə 1 kv. m. – şərti olaraq 3 min manatdırsa, şəhərin ətrafında iki dəfə aşağıdır?
Həm də bazarın ikinci və ya ilkin olmasından, elə binanın özündən də asılılıq var. Məsələn, şəhərin mərkəzində əla dərəcəli binada orta qiymət, hər halda, heç də 3 min manatdan az deyil. Komfortlu və bir qədər aşağı dərəcəli yeni binalarda kvadrat metrin qiyməti 1600 manat və bundan da yüksəkdir.
Yəqin ki, Bakıda mənzilə ehtiyac vardır. Çox sayda insan icarəyə götürdükləri mənzillərdə yaşayır, qohumlarının yanında sığınır. Halbuki, böyük sayda boş mənzillər var. Niyə belə olur?
Bu, maraqlı sualdır. Ən başlıca səbəb – Azərbaycan bazarında əvvəlcə mənzillərin 99% – i «под маяк» («mayakaltı»), yəni təmirsiz satılırdı. Mənzilin «под ключ» təhvil anlayışı isə yalnız son bir neçə ildə meydana gəlmişdir.
Təmir xərcləri böyük məbləğə başa gəlir, odur ki, bir çoxlarının, hətta mənzil alanların onu cahmana salmaq üçün sadəcə olaraq pulu qalmır. Təmirsiz mənzilləri isə hətta heç icarəyə də vermək olmur.
Bəs əgər təmir olunmuş mənzil alınmış olsaydı, onu boş qoyardılarmı? Cavab birmənalıdır: Yox! Ora ya özünüz köçər, ya da icarəyə verərdiniz. Boş qalan mənzil pul gətirmir, «təmir isə köhnəlir». İkinci bir səbəb də var: əvvəllər Azərbaycanda daşınmaz əmlak ən başlıca investisiya alətlərindən biri sayılırdı. Və 2013-cü ilədək də belə idi. Mənzil məhz bu məqsədlə aklnırdı…
Bəs bina dövlət qəbulundan keçmirsə, problem aktualdırmı. Axı, nəticədə ev de-fakto var, de-yure isə yoxdur?
Bu problemdir və o, kifayət qədər ciddidir. Axı, hələ bina heç tikilməmiş və bu daşınmaz əmlak üzrə sənədlərin olmadığı halda mənzil üçün iri bir məbləği necə ödəmək olar? Amma belə hallar ucdantutma və göz qabağında baş verirdi.
Azərbaycan bazarı nəzarətsizlik şəraitində inkişaf edirdi ki, nəticədə biz hazırki vəziyyətə gəlib çıxmışıq. Adamlar «qonşuya baxar, dalınca qaçar» məsəlində deyildiyi kimi, hələ mövcud olmayan binadan mənzil alan qonşusundan nümunə götürüb bu cür hərəkət edir və eyni vəziyyətə düşür.
Bəs Bakıda nə qədər boş mənzil var? Heç olmasa, təxmini faizi.
Bu da tez-tez müzakirə olunan mövzudur. Qradasiya (tədricilik,sıralanma) aparmaq lazımdır. Tutalım, 2 il öncə təhvil verilən binalar üzrə mənzillərin üçdə biri boş qalır. 6-7 il əvvəl tikilmiş binalarda isə, təxminən 10-15 faiz . Və əsas problem ondadır ki, bu evlərdə yaşamaq mümkün deyil, mənzillər necə deyərlər, «pоd mayak», yəni təmirsiz istifadəyə verilib.
Beləliklə, sakinsiz vəziyyətdə olan mənzillərin faizi nə qədərdir?
Boş qalmış mənzillərin problemi üzrə heç bir araşdırma keçirilməyib, yalnız ehtimal etmək olar. Amma, fikrimcə, söz 15-20% dən gedə bilər.
Məsələ həm də ondan ibarətdir ki, bizdə evlərin tikintisi uzun çəkir, həm də üstəlik, tikinti şirkətləri bu başdan daha çox daşınmaz əmlak satmaq üçün təhvil verilmə müddətini tez-tez dəyişirlər.
Bəs əhalidə hesab üçün maliyyənin olmaması necə?
Əgər biz boş mənzillər haqqında danışırıqsa, ilk növbədə onların niyə boş olmasını araşdırmaq lazımdır. Təkrar edirəm, əksər hallarda söhbət mənzilin təmirsiz olmasından və ya onun investisiya məqsədilə alınmasından gedir.
Ümumiyyətlə, əvvəllər 6-7 mənzil alan müştərilər çox idi. İndi belələri demək olar ki, yoxdur.
Bəs «sosial mənzil» dövlət layihəsi — o, işləyir, öz problemlərini həll etməkdə insanlara kömək edir?
Bəli, bu, böyük plyusdur (müsbət haldır). Güzəştli kateqoriya mənzilləri nisbətən aşağı qiymətə özü də, sosial ipoteka üzrə əldə edə bilər.
Мəmməd Мəmmədzadə
