Azərbaycan vətəndaşları çox vaxt ipoteka ilə alınmış mənzil üçün onun dəyərindən hətta 100% artıq vеrməli olurlar. Və bu pullar çöküb banklarda qalır. Azərbaycanda bu sahədəki vəziyyət az qala bütün postsovet məkanında ən pisidir,- deyə sorğuda iştirak edən ekspertlər Dalma Newsə bildirmişlər.
Məsələn, qonşu Rusiyada ipoteka kreditləri üzrə mənzil alarkən onun dəyərinə əlavə olaraq daha 27,38 faiz ödəmək lazım gəlir (FinEkspertiza şirkətinin məlumatı). Yəni, mənzilin son qiymətinin demək olar ki, üçdə biri borc faizləri timsalında banklarda çökür.
Daşınmaz əmlak üzrə ekspert Rəşad Əliyev Dalma Newslə söhbətində qeyd edib ki, Azərbaycanda ona diqqət yetirmək lazımdır ki, hal-hazırda uzunmüddətli ipoteka kreditləşməsi yalnız İpoteka fondunun xəttilə və kredit təminatları nəzərə alınmaqla dövlət proqramı üzrə həyata keçirilir. 8% dərəcəsilə 25 il müddətinə adi və 4% dərəcəsilə 30 il müddətinə güzəştli kreditlər ayrılır.
Rəşad Əliyev vurğulayır ki, hər hansı ölkədə ipoteka kreditləşməsinin dərəcəsi Mərkəzi bankın uçot dərəcəsindən asılıdır: «Bir daha təkrar edirəm, Azərbaycanda dövlət, sosial və adi kreditlər 4 və 8% altında verilir. Bu, Mərkəzi bankın dərəcələrindən xeyli aşağıdır. Lakin kommersiya bankları belə faizlərlə kreditlər təqdim edə bilməz, çünki cəlb olunmuş kapitalın dəyəri daha yüksəkdir. Odur ki, bizdə maliyyə bazarındaki vəziyyətə müvafiq olaraq, dövlət proqramı üzrə ipoteka kreditləri cəlbedici sayılır. Hərçənd, Qərbdə bu faiz dərəcələrini ədalətli olaraq soyğunçuluq hesab edə bilərlər».
«Baxmayaraq ki, ipoteka kreditləşməsi bizim ölkədə indi kifayət qədər fəal inkişaf edir, bazarın həcmi hələ də aşağı səviyyədədir. Ən başlıcası budur ki, proqram yalnız inzibati resurslar sayəsində mövcuddur. Özəl banklar hələ uzun müddət ipoteka kreditləşdirməsində maraqlı olamayacaqlar. Əsas səbəb məhz ondan ibarətdir ki, onların ucuz maliyyə resurslarına çıxışı yoxdur» , — deyə müsahibimiz vurğuladı.
«Əgər biz 20-illik ipoteka proqramlarından danışırıqsa, kredit müddəti və faiz dərəcələrini nəzərə alaraq, cəsarətlə demək olar ki, vətəndaşlar bu halda mənzil haqqı ilə yanaşı, banka əlavə olaraq, həmçinin onun 100%-lik dəyərini də ödəyirlər».
Ekspertin dediyi kimi, kreditləşmənin müddəti nə gədər çox olarsa, xərclərin dəyəri də bir o qədər yüksək olar: «Bir özünüz hesablayın – 20 il ərzində 7% illik!».
Bununla yanaşı, məsələn, Rusiyanın Nenetsk muxtar dairəsində yaşayanların mənzillərin banklarda çökdürülən son dəyərinə «əlavə» 12%-dən bir qədər aşağıdır. Ancaq RF-nın Nijeqorodsk vilayətinin sakinləri 44% artıq ödəmiş olurlar. 25 il müddətinə ipoteka götürən Azərbaycan vətəndaşları isə 100% artıq ödəyirlər.
Bu o deməkdirmi ki, Azərbaycanda pul toplayaraq dərhal mənzil almaq daha sərfəlidir? «Belə çıxır. Bizim ölkənin problemi maliyyə sistemindədir. Dayanıqlı və müqavimətli iqtisadiyyata malik ölkələrdə ipoteka krediti üzrə faiz dərəcəsi 2-3 faiz təşkil edir. Və bu, əlbəttə, alıcı üçün faydalıdır, axı, krediti ödəmək üzrə aylıq xərclər təxminən mənzilin icarə haqqının dəyərinə bərabərdir. Yəni fərqi yoxdur — mənzil kirayə etmək və ya onu kreditlə almaq», – deyə ekspert vurğulayır.
Öz növbəsində, Azərbaycan iqtisadçısı Samir Talıbov Dalma Newsin suallarına cavab verərkən, ölkə vətəndaşlarının mənzil ipotekası üçün böyük məbləğlər sərf etdiklərini təsdiq etmişdir.
«Bu, hətta 100%-lik əlavə deyil, ortaya yetərincə daha təsiredici məbləğ çıxır. Mən öz təcrübəmdən konkret misal gətirə bilərəm. Beş il əvvəl Bakının yaşayış rayonundaki yeni tikilidə ikiotaqlıya döndərilmiş birotaqlı mənzil Azərbaycan Beynəlxalq bankının 10 illik ipotekası üzrə 13% illik kreditlə satılmışdır. 50 kvadrat metrlik mənzil 61 min manata qiymətləndirilmişdir.
Həmin mənzili alan şəxs beynəlxalq şirkətdə işləyir. O, hər ay, sığorta ödənişləri ilə birlikdə ipotekanı ödəmək üçün təxminən 900 manat sərf edir. Belə çıxır ki, 10 ildən sonra o, 118 min manat ödəməli olacaq. Bu, rəsmi məlumatdır – mənzil, ona demək olar ki, ilkin dəyərindən iki dəfə baha başa gələcək.Bu isə, xatırladım ki, 10 ilin kreditidir. 20-25 illik kreditlər daha baha başa gəlir», — deyə müsahibimiz bildirir.
«Azərbaycanda 20 illik kredit əvvəllər illik 8% altında verilirdi, ancaq bazarda rəqabət meydana gəldi və indi dərəcə 7% -dək aşağı düşüb. Amma buna baxmayaraq, əgər vətəndaş mənzili 20 il müddətinə 7%-lə 100 min manata əldə edibsə, nəticədə o, hətta 200 deyil, 220-250 min ödəyəcək ki, bu, komissiya və sığortadan asılıdır, amma mən buna hələ qayıdacağam», — deyə Samir Talıbov qeyd edir.
«Tutalım, Rusiya və Azərbaycan arasındaki fərq barədə deyim. RF-da faiz dərəcələri , təxminən Azərbaycanda olan kimi uzunmüddətli ipoteka kreditləri var. Lakin rusiyalıların psixologiyasını nəzərə almaq lazımdır. Onlar 10-15 il müddətinə götürdükləri krediti 4-5-6 ilə bağlayırlar. Azərbaycanda isə adamlar belə etmirlər».
Bundan başqa, müsahibimizin sözlərinə görə, bir çoxlarına nahaq elə gəlir ki, Azərbaycanda ipoteka — bu, mənzil almaq üçün rahat və asan bir yoldur. «Əslində kreditdən başqa, Azərbaycanda bankların komissiyası və sığorta şirkətləri üçün ödənişlər var. Əlbəttə ki, daşınmaz əmlakın sığortalaşmasında pic bir şey yoxdur. Lakin ödənilməsi tələb olunan məbləğlər — həddindən artıq yüksəkdir.
Ancaq qayıdaq bankların komissiyalarına. 1-2% — sanki çox deyil. Lakin bu məbləğ, necə deyərlər, kreditin cisminə, bədəninə daxil edilir! Və bu 2%-ə də faizlər gəlir ki, bütün müddət ərzində ödəmək lazımdır», — deyə müsahibimiz göstərir.
Onun sözlərinə görə, 2006-cı ildən başlayaraq 2015-ci ilə qədər ölkədə ipoteka pis inkişaf etmirdi. İldə orta hesabla 95-98 milyon manat ayrılırdı. 2015-ci ildə ipoteka çökdü: «Bu il isə həmin sahə artmağa başladı, düzü, iqtisadiyyat nöqteyi-nəzərindən mən buna heç cür məntiqi izahat tapa bilmirəm».
Ekspert ipoteka almaq istəyən Azərbaycan vətəndaşlarına məsləhət görür ki, faiz dərəcələrinə diqqətlə baxsınlar və banklarla danışıqlar aparmaqdan qorxmasınlar: «İpoteka fondunun qaydalarına görə, banklar dərəcəni 6%-dək endirə bilərlər. Əldə edilmiş 1-2% isə – bu heç də az deyil ».
«Bütün dünyada ipoteka – bu, yaxşı «məhsuldur» — dərəcəsi 3%-5%. Doğrudur, o, Türkiyədə daha yüksəkdir, lakin bu, xüsusi haldır, belə ki, Türkiyədə ipoteka ilə mənzil almaq hələ də sərfəlidir. Orada evlərin qiymətli aşağıdır (və onu hətta mebellə satırlar), bundan başqa, türk lirəsı qeyri-sabitdir, ipoteka isə lirə ilə ödənilir ki, valyuta olan halda alış-veriş zamanı ödəniş əsnasında nəzərəçarpacaq dərəcədə qazanmaq olar. Və təsadüfi deyil ki, Azərbaycan vətəndaşları Türkiyədə daşınmaz əmlakı fəallıqla alırlar», — deyə iqtisadçı qeyd edir.
Həmsöhbətimiz əmindir ki, Azərbaycan hökumətinin ipoteka kreditləşməsi üzrə faizləri endirmək imkanı var, lakin bu, baş vermir.
«Məsələn, Ermənistanı götürək. Orada hökumət regionlar üçün ipoteka kreditinı 4-4,5% azaltmağı qərara alıb. Yəni, Ermənistanda mənzil tikintisi məhz regionlarda təkan verilib stimullaşdırılır », — deyə ekspert qeyd etmişdir.
Samir Talıbovun fikrincə, postsovet məkanında «mənzil üçün artıq pul vermək»lə bağlı durum yalnız Özbəkistanda pis və ya Azərbaycanla müqayisə olunasıdır. «Amma prinsipcə, bunu etiraf etmək lazımdır ki, MDB-də ipoteka kreditləşməsi üzrə vəziyyət o qədər də ürəkaçan deyil. Baxmayaraq ki, Qazaxıstanda, Belarus və Ermənistanda layihələr var. Öz tariximizə qayıdaraq, bir daha qeyd edim ki, Azərbaycan vətəndaşları üçün Türkiyə şəhərlərində satın əmlak almaq daha sərfəlidir, nəinki Bakıda »,— deyir müsahibimiz.
«Lakin mən daha bir məsələ haqqında da demək istəyirəm. Dövlət bizim ölkədə ipotekadan iqtisadiyyat və regionların inkişaf elementi kimi istifadə edir. Məsələn, Rusiya, Gürcüstan və Ermənistanda çox yaxşı təcrübələr var. Bir şəxs işləyir və rəsmi olaraq vergi ödəyirsə, Rusiya və Ermənistanda hökumət ona ipoteka ödənişlərindən vergi ayırmaları imkanı verir.
İşəgötürən(cahibkar) əmək haqqı vergisini ipoteka kreditinin ödənilməsi üçün göndərir. Yəni, bununla da hökumət əhalini əmək müqavilələri bağlamağa, «ağ» maaş almağa həvəsləndirir. Dünyada belə bir praktika var və bu, çox düzgündür.
Ancaq belə təcrübədən istifadə üçün strateji görmə qabiliyyəti lazımdır. Ermənistan bu sistemi 2015-ci ilin fevralından, Gürcüstan 2016-cı ildən tətbiq edir. Azərbaycan isə hələ ki, «ağ» əməkhaqqlarından olduğu kimi, bundan da uzaqdır», — deyə müsahibimiz sözünə yekun vurur.
Məmməd Məmmədzadə
