Граждане Азербайджана переплачивают за жилье, купленное в ипотеку зачастую даже больше 100% стоимости квартиры. И эти деньги оседают в банках. Ситуация в этой сфере в Азербайджане едва ли не самая худшая на всем постсоветском пространстве, заявили Dalma News опрошенные эксперты.
К примеру, в соседней России при покупке жилья по ипотечному кредиту дополнительно к цене квартиры приходится выплачивать еще 27,38 процента (данные компании ФинЭкспертиза). То есть почти треть конечной стоимости жилья оседает в банках в виде процентов по займу.
Эксперт по недвижимости Рашад Алиев в беседе с Dalma News отметил, что в Азербайджане надо обращать внимание на то, что на данный момент долгосрочное ипотечное кредитование осуществляется только по государственной программе, осуществляемой по линии Ипотечного фонда и с учетом кредитной гарантии. Выделяются обычные кредиты сроком на 25 лет по ставке 8%, и льготные кредиты сроком на 30 лет по ставке 4%.
Рашад Алиев подчеркивает, что ставка ипотечного кредитования в любой стране зависит от учетной ставкой Центрального банка: «Повторюсь, в Азербайджане выделяются государственные социальные и обычные кредиты под 4 и 8%. Это намного ниже ставки Центробанка. Но коммерческие банки не могут предоставлять займы под такие проценты, так как стоимость привлеченного капитала намного выше. Поэтому у нас в соответствии с ситуацией на финансовом рынке ипотечные кредиты по госпрограмме считаются привлекательными. Хотя на Западе эти ставки могут справедливо посчитать грабительскими».
«Несмотря на то что ипотечное кредитование у нас в стране сейчас достаточно активно развивается, объем рынка все равно находится на низком уровне. Самое главное это то, что программа существует только благодаря административным ресурсам. Частные банки еще долгое время не будут заинтересованы в ипотечном кредитовании. Главная причина как раз в том, что у них нет доступа к недорогим финансовым ресурсам», — отметил собеседник.
«Если мы говорим о 20-летних ипотечных программах, то учитывая долю процентов, которая зависит от длительности кредитов и ставки, можно смело говорить, что граждане в этом случае помимо денег за квартиру, выплачивают банку дополнительно еще и 100%-ю ее стоимость».
Как рассказывает эксперт, чем больше срок кредитования, тем выше стоимость расходов: «Считайте сами – 7% годовых на 20 лет!».
Между тем, например, «добавка» к окончательной стоимости квартиры, оседающей у банков у тех, кто живет в Ненецком автономном округа России чуть ниже 12%. А вот жители, Нижегородской области РФ переплачивают 44%. Ну а граждане Азербайджана, берущие ипотеку на 25 лет, переплачивают 100%.
Значит ли это, что в Азербайджане выгоднее покупать квартиру сразу, накопив деньги? «Получается так. Проблема нашей страны заключается в финансовой системе. В странах с устойчивой экономикой процентная ставка по ипотечному кредиту составляет 2-3 процента. И это, конечно же, выгодно для покупателя, ведь ежемесячные расходы по покрытию займа примерно равны стоимости арендной платы за квартиру. То есть нет разницы – снимать квартиру, или приобрести ее в кредит», — говорит эксперт.
В свою очередь, азербайджанский экономист Самир Талыбов отвечая на вопросы Dalma News согласился с тем, что граждане страны платят огромные суммы за жилищную ипотеку.
«И это даже не 100%-ная добавка, сумма получается значительно более внушительная. Я могу привести конкретный пример из своей практики. Однокомнатная квартира в новостройке, переделанная в двухкомнатную в спальном районе Баку, была продана пять лет назад по 10-летней ипотеке Международного банка Азербайджана под 13% годовых. Квартира в 50 квадратных метров оценивалась в 61 тысячу манатов.
Человек, который купил эту квартиру, работает в международной компании. Он ежемесячно, вместе со страховыми выплатами, тратит на покрытие ипотеки около 900 манатов. Получается, что через 10 лет он выплатит 118 тысяч манатов. Это официальные данные – квартира ему обойдется почти в два раза дороже первоначальной стоимости. А это, напомню, кредит на 10 лет. 20-25-летние кредиты обходятся еще дороже», — отмечает наш собеседник.
«В Азербайджан 20-летний кредит раньше давался под 8% годовых, но появилась конкуренция на рынке и теперь ставка упала до 7%. Но тем не менее, если гражданин приобрел квартиру за 100 тысяч манатов при 7% на 20 лет, то он в итоге выплатит даже не 200, а 220-250 тысяч, зависит от комиссии и страховки, но я к этому еще вернусь», — говорит Самир Талыбов.
«Скажу о различии между, скажем, Россией и Азербайджан. В РФ есть долгосрочные ипотечные кредиты, ставки по которым примерно, как в Азербайджане. Но надо учитывать психологию россиян. Они через 4-5-6 лет закрывают кредит, который брали на 10-15 лет. В Азербайджане люди так не поступают».
Кроме того, по словам собеседника, многим напрасно кажется, что ипотека в Азербайджане — это удобный и легкий способ приобрести квартиру. «Помимо собственно кредита, в Азербайджане есть комиссия банков и выплаты для страховых компаний. Конечно же, ничего плохого в страховании недвижимости нет. Однако суммы, которые требуется заплатить — неоправданно высокие.
Но, вернемся к комиссиям банков. 1-2% — вроде немного. Но эта сумма включается в тело кредита! И на эти 2% идут еще проценты, которые надо выплачивать в течении всего срока», — указывает собеседник.
По его словам, начиная с 2006 года до 2015 года ипотека в стране развивалась неплохо. В среднем в год выделялись 95-98 миллионов манатов. В 2015 году ипотека рухнула: «А вот в этом году эта сфера начала расти, правда я никак не могу найти логичного с точки зрения экономики объяснения этому».
Эксперт советует гражданам Азербайджана, желающим взять ипотеку, внимательно смотреть на ставки и не бояться вести переговоры с банками: «По правилам Ипотечного фонда, банки могут снижать ставку до 6%. А 1-2% выигранных процентов- это уже немало».
«Во всем мире ипотека – это хороший «продукт» — ставка 3%-5%. В Турции, правда, она выше, но это особый случай, покупать жилье в ипотеку в Турции все равно выгодно. Цены на жилье там низкие (а его продают даже с мебелью), кроме того, турецкая лира нестабильна, а ипотека выплачивается в лирах, так что имея валюту можно заметно выиграть при оплате покупки. И не случайно граждане Азербайджана активно скупают недвижимость в Турции», — подчеркивает экономист.
Собеседник уверен, что у правительства Азербайджан есть возможность снизить проценты по ипотечному кредитованию, но этого не происходит.
«Возьмем, к примеру, Армению. Там правительство решило снизить ставку ипотечного кредита для регионов до 4-4,5%. То есть там стимулируется строительство жилья именно в регионах», — указывает эксперт.
Ситуация с «переплатой за жилье» на постсоветском пространстве, по мнению Самира Талыбова, хуже или сравнима с Азербайджаном только в Узбекистане. «Но в принципе, и это надо признать, ситуация с ипотечным кредитованием в СНГ не очень радует. Хотя есть проекты в Казахстане, Белоруссии, Армении. Возвращаясь к нашей истории еще раз отмечу, что выгоднее для граждан Азербайджана покупать недвижимость в городах Турции, чем в Баку», — говорит наш собеседник.
«Но я хочу сказать еще об одном. Государство не использует ипотеку у нас в стране как элемент для развития экономики и регионов. Например, в России, Грузии и Армении есть очень хорошие наработки. Если человек работает, официально платит налоги, то в России и в Армении правительство ему предоставляет возможность налоговых вычетов из ипотечных выплат.
Налог с зарплаты работодатель отправляет на погашение ипотечного кредита. То есть правительство тем самым поощряет население заключать трудовые договора, получать «белую» зарплату. В мире есть такая практика и это очень правильно.
Но для использования такой практики нужно стратегическое видение. Армения применяет эту систему с февраля 2015 года, Грузия с 2016 года. Ну а Азербайджан пока далек от этого, как и от «белых» зарплат», — резюмировал наш собеседник.
Мамед Мамедзаде
