Son bir neçə il ərzində Bakıda ən çox narahat edən məsələlərdən biri evlərin sökülməsi olmuşdur. Sakinlərin razılığı olmadan Səbail rayonu Qurban Abbasov küçəsindəki ev № 42-nin Dönüş-1 MMC (Məhdud məsuliyyətli cəmiyyət) şirkəti tərəfindən sökülmə tarixçəsi bütün ölkəni lərzəyə gətirmişdir. Və bu, yeganə hal deyildir. Dalma News ilə söhbətində vəkil Əkrəm Həsənov bu problemin hüquqi aspektini şərh etmişdir.
Son vaxtlar evlərin dağıdılıb sökülməsi Bakı sakinlərinin diqqət mərkəzindədir.Gəlin dəqiqləşdirək görək, əslində, sökülmə proseduru necə başlanır?
Hökumət inşaat şirkətinə köhnə mənzilin yerində yaşayış binası tikmək səlahiyyəti verir. Bu halda, tikinti şirkətinə sakinlərlə aşağıdakılər üzrə razılaşmaq tapşırılır: köhnə binanın sökülməsi, yeni bina tikilənə və sakinlərə orda mənzillər verilənədək onlara başqa bir yerdə yaşamaq üçün icarə haqqının maliyyələşdirilməsi.
Yəni tikinti şirkəti köhnə binanı sökməli,yenisini tikməli və orda sökülmüş binanın sakinlərini mənzillərlə təmin etməlidir (tikinti müddətində isə, mənzil icarə edə bilmək üçün sakinlərə müəyyən məbləğ ödəməlidir), qalan mənzilləri isə satmalıdır.
Dəqiq razılaşdırılmış şərtlər vardırmı?
Təəssüf ki, nə qanunvericilikdə, nə də nazirlər kabinetinin qərarlarında tikinti şirkətinin sakinlərlə razılaşdıracağı minimal şərtlər detallaşdırılmır. Odur ki, tikinti şirkəti sakinlərin hamısı ilə dil tapmağa müvəffəq ola bilmir. Kimisə yeni binasının tikintisi müddətində aylıq icarə haqqı təmin etmir, kimsə yeni binada ona ayrılan mənzilin parametrlərindən narazıdır və sairə və ilaxirə.
Və belə olan halda tikinti şirkəti faktiki olaraq sakinləri sıxışdırmaq üzrə güc əməliyyatına başlayır. Başlanğıc üçün sökülməyə razılıq verənlərin mənzillərini dağıtmağa başlayırlar. Həm də bu, bütövlükdə bina hələ ki dövlət daşınmaz əmlak reyestrində hesab olunduğu təqdirdə baş verir, halbuki, reyestrdə dəyişiklik olmadan, mənzildə hətta bircə divarın belə yerini dəyişmək olmaz. Ancaq tikinti şirkəti üçün bu mühüm psixoloji çıxış yoludur. Şirkət bu mənzilləri dağıdır, yaranmış zir-zibili isə elə binanın qarşısında və onun əsas girəcəklərində (podyezdlərində) yerləşdirir.
Bununla da, itaətkar və dinməz sakinlər üçün estetik cəhətdən dözülməz yaşayış şəraiti yaradılır. İtaətkar, üzüyola sakinlərdən bəziləri bundan dərhal sonra “təhvil” olurlar. Amma inadkar olanları da var. Onlara daha sərt təzyiq göstərirlər: işıq, qaz və suyu kəsirlər. Bu mərhələdə daha bir neçə sakin ağ bayraq qaldırır. Sakinlərdən ən inadkarlarının mənzilinə isə, tutalım, üst mərtəbədə boşalmış mənzildən əlbəttə, guya təsadüfən su buraxırlar. Bu zaman bir qayda olaraq, qalan sakinlər də evi tərk edirlər. Əgər tərk etmirlərsə, fərqi yoxdur, binanı onların razılığı olmadan sökürlər…
Əslində, mən sakinlərin zorla sıxışdırılma əməliyyatının mexanizmini çox ümumiləşmiş təsvir etmişəm. Tikinti şirkətlərinin arsenalında inadkar sakinlərə, o cümlədən keçmiş sakinlərə birbaşa həmlələri də daxil olmaqla hələ çox üsullar var: guya, sizin ucbatınızdan yaxşı insanlar bizim evi heç cür sökə bilmirlər.
Ancaq axı, bu qeyri-qanunidir…
Əlbəttə, hüquqi baxımdan bütün bunlar tamamilə qanunsuzdur. Konstitusiyanın 29-cu maddəsinə uyğun olaraq heç kəs məhkəmənin qərarı olmadan mülkiyyətindən məhrum edilə bilməz, bu zaman mülkiyyətin dövlət ehtiyacları üçün müsadirəsi yalnız bu mülkiyyətin dəyərinin qabaqcadan ədalətli ödənişindən sonra həyata keçirilə bilər.
İndiki halda ümumiyyətlə, söz mülkiyyətin dövlət ehtiyacları üçün müsadirəsindən getmir. Özəl tikinti şirkəti elə bu cür özəl şəxslərin evlərini sökür. Bu isə qarşılıqlı razılıq olmadan sadəcə mümkün deyil ki, elə bütün hökumət qərarları da bundan xəbər verir. Odur ki, əgər hətta binanın tək bir sakini belə onun sökülməsinə razı deyilsə, bu, sadəcə, mümkün deyil! Ona görə də ayrı-ayrı sakinlərin razılığını qeyri-legitim hesab etmək lazımdır. Razılıq yekdil olmalıdır. Bunun üçün sakinlərin ümumi yığıncağını aparmaq və orada onlarla razılaşmaq lazımdır.
Bu, əlbəttə, tikinti şirkətlərinə sərfəli deyil, ona görə ki, kollektiv ağıl və kollektiv iradə sakinlərin maraqlarını daha yaxşı müdafiə edəcək (onları ayrı-ayrılıqda aldatmaq mümkün olmayacaq), sakinlər nəinki təkcə sökülmənin ədalətli şərtlərini deyil, həm də zəmanətlər tələb edəcəklər (axı, heç bir dövlət qarantı yoxdur!). Tikinti şirkətləri isə, hər şeyi tez, ucuz və hər hansı zəmanətsiz həll etmək istəyir.
Deməli, bu qəbildən olan bütün binaların yarıkönüllü və zorla köçürülmüş sakinləri gələcəkdə çoxsaylı problemlərlə üzləşə bilərlər?
Bəli, bu belədir. Bu, o cümlədən, tikinti şirkəti tərəfindən onlarla bağlanan müqavilələrdən irəli gəlir. Gəlin, mümkün problemlərdən ən əsaslarını sayaq:
Birincisi, bu insanlara yalnız yeni binada mənzil vəd edirlər. Onlara heç kim heç bir zəmanət vermir. Bu gün hətta yeni binalarda mənzillərin haqqını ödəyən insanlar bu mənzillərin eyni zamanda bir neçə şəxsə satış faktı ilə qarşılaşmış olurlar. Köçürülmüş sakinlərin də belə bir vəziyyətlə üzləşməyəcəklərinin qarantları hanı? Ona görə də yeni tikilidə onların mənzilə mülkiyyət hüququnun ilkin qeydiyyatını təmin etmək lazımdır (bu halda vətəndaş əmin olar ki, ona məhz istədiyi mənzil verilmiş, gələcəkdə ona Allah bilir nəsə başqa bir şey sırımayacaqlar). Və yalnız mənzilə deyil, həm də tikintinin gedəcəyi torpaq sahəsinə də: torpaq sahəsi üzərində ümumi mülkiyyət hüququ.
İkincisi, hətta əgər sakinlər hələ tikilməmiş binada qeydiyyatdan keçmiş mülkiyyət hüququna malikdirlərsə, onun tikilib başa çatdırılacağına zəmanət hardadır? Bəs əgər tikinti şirkətinin sahibləri digər mənzillərin satışından sonra yığılmış pulları da götürüb qaçsalar necə? Ona görə də bütün bu tikinti şirkətlərində sakinlərdən də nümayəndələrin cəlb olunduğu müşahidə- nəzarət şuralarının yaradılması lazımdır. O zaman onlar həm tikintinin gedişinə, həm pul vəsaitlərinin hərəkətinə nəzarət edə bilərdilər.
Üçüncüsü, sakinlərlə bağlanmış müqavilələrdə yeni tikililərin gecikdirilməsilə heç bir sanksiya yoxdur. Bəli, müqavilələrdə tikintinin müddəti göstərilir. Bəs yaxşı, əgər tikinti şirkəti həmin müddətdə işi başa çatdıra bilməsə, onda necə? Sakinlər hələ də müxtəlif mənzillərdə sığinmaqda davam edəcəklər və nə qədər? Buna görə cərimə nəzərdə tutmaq lazımdır! Axı öz mənzili olmadan həyat psixoloji diskomfort – narahat həyatdır!
Dördüncüsü, zəmanət varmı ki, bütün tikinti dövrü ərzində sakinlərə icarə haqqının dəyəri müntəzəm olaraq ödəniləcək? Elə həmin Dönüş-1 MMC-in nizamnamə kapitalı cəmi 10 manatdır! Təsəvvür edirsinizmi? Tikinti şirkətinin öz pulu, sadəcə olaraq, yoxdur! Harda zəmanət var ki, sabah onun pulu olacaqdır?
Bəs tikinti şirkətlərinin nizamnamə kapitalı necədir? Hansısa normalar varmı?
Maraqlı sualdur. Ümumiyyətlə, qəribədir, görəsən, hökumət şirkətlərə belə aşağı nizamnamə kapitalı ilə böyük layihələrlə məşğul olmağa necə icazə verir?! Tutaq ki, bizim banklar ən azı 50 mln manat ilkin kapitala (təxminən 25 milyon avro – red.) malik olmalıdır. Niyə? Yalnız cəlb edilmiş vəsaitlərlə fəaliyyət göstərmək, müstəsna olaraq yalnız kənar pulla riskə getmək deyil, həm də özününkünü də biznesə qoymaq üçün!
Amma tikinti şirkətləri isə 10 manat həcmində kapitala malik ola, evləri dağıdıb sökə, bu evlərin sakinlərinə icarə haqqını ödəməyə, sonra isə onları mənzillərlə təmin etməyə vəd verə bilərlər və bütün bu öhdəçiliklər yalnız mənzil alıcılarından cəlb edilmiş puldan asılı olacaq! Bu, sadəcə, biabırçılıqdır! Əgər sabah layihə baş tutmazsa sakinlər qarşısında heç kim cavab verməyəcək! Dönüş-1 MMC özünü müflis elan edəcək, onun sahibi deyəcək ki, qanuna görə öz şirkətinin öhdəçiliklərinə məsuliyyət daşımır, hökumət isə iddia edəcək ki, əslində heç bir dövlət qarantı olmamış, sakinlər isə tikinti şirkəti ilə könüllü surətdə razılığa gəldiklərindən bütün risklər bütövlükdə onların üzərinə düşür.
Bəs nə etmək lazlımdır?
Tikinti şirkətlərinə minimal həddi heç olmasa 10 milyon manat tələb olunan nizamnamə kapitalı müəyyənləşdirmək lazımdır. Bundan başqa, tikinti şirkətlərini sakinlər qarşısında öz öhdəliklərinin yerinə yetirilməsi üzrə bank zəmanəti təqdiminə məsul etmək lazımdır. Üstəlik, tikinti müddəti ərzində şirkətin sakinlərə ödəyəcəyi icarə haqqının dəyəri ki, o, rəsmi inflyasiyanın göstəricisi əsasında artmalıdır.
Mənim sadaladıqlarım yalnız ümumi məqamlardır. Hələ başqa problemlər də var. Məsələ hər şeydən əvvəl, qanunvericilikdə kardinal – köklü dəyişikliklər tələb edir. Və, əlbəttə ki, hökumət tikinti şirkətlərinin seçimində dərindən götür-qoy etməlidir.
Amma istənilən halda, heç kimin onların razılığı yaxud məhkəmənin qərarı olmadan insanları xüsusi mülkiyyət, ən başlıcası isə mənzildən məhrum etməyə heç bir hüququ yoxdur. Bax, bu gün biz qeyri-neft sektorunun inkişafı, sahibkarlığa yardım, investisiyaların cəlb edilməsi və sairədən çox danışırıq. Bununla yanaşı, bütün bunların əsasını mülkiyyət hüququnun müdafiəsi təşkil edir. Mülkiyyət hüququ – bütün qalan hüquqlar arasında ən güclüsüdür. Daşınmaz əmlak mülkiyyətçiliyi isə mülkiyyət hüququnun əsasıdır.
Əgər bizdə sıravi vətəndaşların hüququ ilə belə təşrifatsız və laqeydliklə davranırlarsa, hansı iş adamı daim hər şeydən məhrum olmaq riski altında iqtisadiyyatımıza sərmayə qoymağa başlayar? Mülkiyyət hüququnun müdafiəsi olmadan normal biznes mühitinin bütün digər komponentləri: müqavilələrin yerinə yetirilməsi, sağlam rəqabət və sairədən heç danışmğa belə dəyməz. Bu mənada, tikinti şirkətlərinin yuxarıda qeyd olunan əməlləri əsl təxribat, milli iqtisadiyyatın inkişafının dağıdılmasıdır.
Hazırlayanı Мəmməd Мəmmədzadə
